固定收益周报:地产观望情绪将扰乱经济复苏预期

嘴嘴

中采2月PMI为50.1,比上月下降0.3个百分点,属于春节因素影响的正常波动,工业生产形势平稳,新订单指数和产成品虽均有回落,但差值暗示经济动能仍按原有惯性运行,状态良好,综合看,经济正在沿着缓慢复苏的道路行进,未有明显的过冷或者过热倾向。
    先前的市场预期建立在需求旺季扩张的基础上,背景是1、外围货币竞争性量化宽松仍将持续,相关商品价格稳固,带来企业开工有利可图,国内相关产能利用率有望提升;2、春季开工之前的全社会库存状况处于较低水平;3、融资渠道通畅,融资额放量。由此,在进入旺季的初期阶段经济增长无忧,国内经济的复苏趋势将延续,其强弱依赖于需求的扩张程度,变量是未来地产投资增长和政府基建投资方面刺激的力度,但是本周末国务院办公厅下发关于继续做好房地产市场调控工作的通知,给相关资产和宏观经济带来较大变数。
    不满五年,或非唯一住房的出售征收20%的所得税,增加了房屋市场的交易成本,导致市场交易摩擦增大,直接结果是成交量的缩小,可以具体参考的直接案例即为证券市场印花税的提高,不同于证券市场的是房屋资产的流动性更差,原先顺畅的房屋金融链条将被切断。
    政策在销售终端的抑制将彻底影响需求的细分市场,投资需求被消灭,先卖后买的改善需求被严重抑制,而部分刚性需求推向一手市场和二手房东改租为售的租房市场。
    政策本身暗含的意图是抑制房价的过快上涨,同时在不损害一级土地市场的背景下鼓励开发商扩大投资,但是这里存在一个不确定性,即投资需求、改善需求先前在新房销售中的比例本身无法度量,转向新房销售的刚性需求与这两种需求的此消彼长对新房供应市场的影响并不明朗,由此带来房地产投资增长的极大不确定性,也为相关产业、宏观经济的增长蒙上隐忧。
    价格方面,短期内,核心区域可交易房源中二手房数量的减少、新房库存量较低,房价或将缩量继续上行,传闻中后续存在进一步存量征税可能,若兑现将彻底改变现有房屋持有的现金流结构,促进二手房源的改售为租。
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