算算账：在香港月供2万港元能买什么楼

淮南邮

　6 月25 日，周二。香港财政司司长曾俊华日前就港息可能先于美息上调示警，提醒市民注意香港楼市回落的风险。言犹在耳，老毕又读到一则消息，位于港岛南区、拥有跟贝沙湾不相伯仲“无敌海景”的华贵邨，本月一个实用面积544平方英尺的单位，以420万港元转手，每平方英尺价7721港元，成为名副其实的公屋“楼王”！　　“财爷”一再奉劝置业人士慎重衡量负担能力，对息口可能出现的变数，显得忧心忡忡。老毕且从负担能力的角度，看看公屋“楼王”有何启示。
　　必须月入4万港元
　　内地、外围风高浪急，资金争相撤离新兴市场，但香港尚未出现大规模撤离迹象，货币环境仍然宽松。可是，自从美国债息于5 月初见底以来，当地按揭利率箭一般飙升，根据美国按揭市场占有率最高的富国银行最新报价，三十年定息按揭利率，已从5月1日的3.4厘，一口气抽上目前的4.875厘，不足两个月内上调1.475厘，以百分率计急升43%！
　　香港银行审批楼按，得依金管局指引，对房贷申请人进行压力测试。换句话说，能获银行批出贷款者，理论上已通过按息较现水平高2厘(以目前按揭利率平均约2.5厘计算，即4.5厘)，在此基础上每月还款不得超过收入六成这一关。
　　然而，压力测试是为银行管理风险而设的，借款者的实际供楼负担，自然取决于市场利率水平。以华贵邨的个案为例，420万港元易手后，上述报道以新业主向银行按揭九成，分二十年还，息率2.5厘计算出月供20030港元。按照供楼支出不能超过月入五成的准则，那等于说，买家月入必须在4万港元以上，才住得起“超豪公屋楼王”。
　　然而，香港楼按上限为七成，借入楼价的九成，额外两成相信来自按揭证券公司提供的服务。若以一般三成首期七成借贷为准，相同的楼价，每月供款额便有差异。
　　在观看美国、香港按息变动对供楼人士的影响前，有若干地方必须先行说明。第一，美国人供楼年期多以三十年为准，香港则在二十至二十五年之间，很少长过四分之一世纪；第二，美国房贷多采固定利率，按揭亦以三十年定息为主要参考，香港则以浮息产品为主流。在美国，银行重新厘定息率前，按揭供款额不受市场利率波动影响，情况跟香港主流浮息按揭即时反映利率变动不同。
　　利率是“老虎”
　　老毕试以美国按息近期凌厉的升势，看一看当地置业人士的情况，然后以适用于香港的条件，根据相同准则探讨“量力而为”四字真言。
　　从【图1】可见，美国三十年按息从5月1日的3.4厘，急升至目前的4.875厘。以每月预留2000美元(15600港元)供楼，收入余额应付衣食住行等生活开支为计算准则，假设楼价和收入皆不变，供楼支出维持每月2000美元，生活开支一概不作调整，美国按息自5月初以来急升，对置业人士造成多大影响？
　　结果显示，5月1日按息处于3.4厘水平时，月供2000美元可以买一个45万美元(351万港元)的居所。按息升至4.875厘后，同样月供2000美元，置业人士只能购入一个37.8万美元(295万港元)的住宅，两者相差16%。

　　若以2.5厘按息起步，同样月供2000美元，其他条件维持不变，息率每上调半厘，置业人士可以负担的楼价，便随利率上升不断下移，最低2.5厘与最高6.5厘，可负担楼价从506174美元(395 万港元)，降至316422美元(247万港元)，一头一尾相差37%。
　　楼价和收入皆不变，置业人士若拒绝将货就价，便只好节衣缩食，以牺牲生活质素换取业主身份。
　　月供2000美元，在香港连公屋也买不起。理由很简单，以华贵邨公屋楼王为准，按息2.5厘，买家若按揭九成，则月供超过2万港元；月入没有4万港元，如何应付得了？
　　老毕根据美国的案例，以固定月供2万港元，承造较普遍的七成按揭，息率2.5厘，算一算香港置业人士的状况。结果显示，月供2万港元，按息不变可买到一个约539万港元的单位；至于利率每上调半厘变化如何，读者参考【图2】，即一目了然。