巴菲特为啥会读不懂中国楼市？

仁者无敌

    在2013年5月召开的伯克希尔 哈撒韦公司股东大会上，股神巴菲特对中国媒体表示自己坚决不会在中国买房。这一次巴菲特给出不在中国买房的理由却是，他对中国楼市的游戏规则并不了解。无独有偶，著名投资家、索罗斯基金管理公司创始人乔治索罗斯在参加博鳌亚洲论坛2013年年会前，在香港接受新华社记者专访时表示，如果现在入市投资楼市将承担重大风险。     国内很多投资者对两位顶级投资大鳄看空中国房地产的言论嗤之以鼻。他们认为，巴菲特在过去45年的投资回报率平均为20％，这样的业绩虽然在投资界同行中让人为之惊羡。但巴菲特所掌控基金的投资收益率与过去10多年中国炒房者的收益相比，既便是世界顶级投资大师们也都显得“暗淡无光”。在过去的10多年中，北京房价保守地说平均涨了5倍。这样算来，平均每年的回报率50％。如果扣除贷款部分，只算自有资金的投资回报率，恐怕更是惊人。显然巴菲特和索罗斯等投资大师们的过于理性，让他们错失了投资中国房地产的绝佳契机。
     应该说中国房产投资人过去在房地产投资领域的收益之所以能够远远超过国际投资大师们的水准，在一定程度上是其“赌运横通”有关。因为，如果真像国际投资大师们那样，用理性的投资分析来看中国楼市，早已吓得不寒而栗，提早获利出局了，又岂能有如此超额回报？正如巴菲特在接受中国媒体采访时表示的那样：“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积的豪赌。”既然在豪赌，那只有上帝才知道这场赌局何时终结。那么巴菲特真的对中国楼市的游戏规则不了解吗？笔者认为，影响中国楼市的各种掺杂因素太多，巴菲特们不了解中国国情，错判中国楼市也属正常，那么问题出在什么方面呢？
     首先，低估了政府部门延迟楼市泡沫的能力。这些年来，中国楼市之所以屡调屡败，房价越调越涨，都是因为中央政府考虑到要保增长，没真正下决心将房地产泡沫往死里整。而对于地方政府来说，房地产方面的税收60％归其所有，当然也要遏力助推房价泡沫，至少希望将泡沫长期稳定在高位不破裂！而巴菲特所在的欧美国家则不同，除了特殊情况下，一般政府之手不会频繁干预市场，所以大师们可以准确预测欧美国家的楼市何时崩盘，而预测不准中国的楼市泡沫。因为中国政府部门虽然最终阻力不了房地产泡沫的崩盘，但是绝对有能力延迟危机的发生。
     再者，房价泡沫的破裂，必然会在经济调整周期内，而绝不会在经济上涨周期中。在过去的10多年里，中国各主要城市的房价涨了5-6倍，平均每年房价至少涨幅超过50％，这不仅得益于房贷金融杠杆的逐步拉长，更得益于中国经济一直保持两位数的骄人增长。一部分人对中国经济、未来收入增长持乐观态度，所以才敢于透支未来投资房地产业。而如今，中国经济已经出现疲弱症兆，所有拉动经济增长的引擎均不给力，这意味着中国经济未来要步入调整周期，人们的收入预期将出现大逆转，在这种情况下，巴菲特们预测中国楼市大面积豪赌盛宴终将落幕，概率远比经济上升阶段中要大得多。
     最后，巴菲特们忽略了中国投资渠道不畅，真实通胀高企的特殊现实。在美国由于各种类型的金融投资品种繁多而冗杂，所以分流了很大一部分流入房地产泡沫的资金。从2001年到2007年，美国房价最高只涨了87％，随后金融危机开始爆发，正因为美国房产泡沫并不严重，所以对美国经济的冲击也相对有限。若按照西方国家投资大师的思维，巴菲特们当然不可能预见，中国楼市能在10多年内涨5-6倍，他们忽略了中国内地投资渠道相对狭窄，真实通胀率高得吓人这些问题，改革开放以来中国通胀率年均增长约为6.25％，民众在无奈之下，不得不选择投资房地产以期获得资产的保值增值。在全民豪赌房地产市场时，金融杠杆不断被拉长，房价涨幅让人惊叹也不足为奇，不过这样为未来房地产崩盘，造成的金融和经济危机埋下了深重的隐患。
      世界级投资大师巴菲特45年来始终保持每年20％的赢利这是水平，而这10多年来，中国投资客热衷房地产市场的带来的不菲收益那是在“豪赌”，这种赌局盛宴很难长期维系。国际投资大鳄们之所以一再错判了中国楼市的走向，的确是对中国国情不甚了解：一、巴菲特们低估了政府部门运用一切手段，推高并延迟房地产泡沫崩溃的能力。不过政府部门只能迟滞房地产泡沫崩溃的进程，而阻挡不了最终破灭的结果。二、巴菲特们在中国经济上涨周期看空楼市当然会有踏空风险，而现在中国经济步入调整，各种经济问题集中显现，房地产泡沫更容易在此时破裂。三、中美两国国情不同，国内投资渠道狭窄，且通胀预期惊人，巴菲特们不可能想像得出全民投资房产的壮举，才使得中国房价整体涨幅会如此巨大。靠赌博的房地产盛宴终将过去,理性时代必将来临.  

好吧

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祁淼的

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